¿El fin del libre mercado? | Prohíben a inversores extranjeros comprar viviendas en Canadá

Por Marnie Cathcart

A partir del 1 de enero de 2023, el gobierno canadiense prohibirá a los inversores extranjeros la compra de propiedades residenciales no recreativas.

El Gobierno federal anunció el miércoles todos los detalles de la nueva normativa que se ha ultimado como parte de la Ley de Prohibición de la Compra de Inmuebles Residenciales por Extranjeros, que se aprobó el 23 de junio y estará en vigor durante dos años antes de ser derogada automáticamente.

Ahmed Hussen, ministro de Vivienda y Diversidad e Inclusión, declaró el 21 de diciembre que el objetivo del gobierno es garantizar que el mercado de la vivienda siga estando disponible y sea asequible para los canadienses, y evitar que las casas se utilicen “como activos financieros para inversores extranjeros”.

“Las casas no deben ser mercancías. Las casas son para vivir en ellas, un lugar donde las familias pueden echar raíces, crear recuerdos y construir una vida juntos”, dijo Hussen.

Brittany-Anne Hendrych, portavoz de la CMHC, declaró a The Epoch Times: “Sabemos que la falta de oferta de vivienda está impulsando los retos de asequibilidad de la vivienda en Canadá, y las inversiones especulativas en bienes raíces están exacerbando el problema al empujar los precios de la vivienda fuera del alcance de demasiados canadienses.”

“Los datos son claros: hay una falta de oferta adecuada de vivienda en Canadá, y esto está haciendo subir los precios de la vivienda. Las inversiones extranjeras especulativas añaden aún más presión de la demanda en el mercado inmobiliario canadiense, haciendo subir aún más el coste de la limitada oferta de viviendas.”

El mercado de la vivienda canadiense ha experimentado un retroceso este año, y las cifras de noviembre de la Asociación Canadiense de la Propiedad Inmobiliaria (CREA) sugieren que el precio medio de venta de una vivienda típica (632.802 $) ha bajado un 12% con respecto a los niveles de hace un año, y un 22% con respecto al máximo alcanzado en febrero, antes de que el Banco de Canadá empezara a subir los tipos de interés.

Las cifras de CREA indican que el número de ventas de viviendas también ha descendido casi un 40% con respecto al mismo periodo del año anterior.

Compradores extranjeros

En la última década, el dinero procedente de China continental ha inundado Vancouver, dijo en 2019 Andy Yan, profesor adjunto de estudios urbanos en la Universidad Simon Fraser de Vancouver.

Yan dijo que los compradores extranjeros estaban comprando en Vancouver por “el deseo de un refugio seguro … buscando una cobertura contra la inseguridad política, económica, social.”

Según el profesor, durante más de una década, los compradores chinos ricos gastaron millones en la compra de casas, condominios y bloques de apartamentos en toda el área metropolitana de Vancouver, lo que elevó los precios y redujo la disponibilidad de viviendas en la ciudad.

En Vancouver, en 2015, los compradores chinos representaron un tercio de los 38.000 millones de dólares en ventas residenciales, según el Banco Nacional de Canadá.

Yan analizó las compras y descubrió que los compradores con “nombres chinos no anglicismos” habían adquirido dos tercios de las 172 casas vendidas en un periodo de seis meses a partir de septiembre de 2014 en los barrios más caros de la zona oeste de Vancouver.

Aproximadamente el 80% de las operaciones estaban hipotecadas, y la mitad de las hipotecas pertenecían a dos bancos: CIBC y HSBC.

Estudiantes

En 2016, un informe del Huffington Post citaba al entonces crítico de la vivienda del PND de Columbia Británica, David Eby, ahora primer ministro de la provincia, diciendo que las personas que identificaban su ocupación como estudiantes gastaron 57,1 millones de dólares en viviendas en Point Grey, uno de los barrios más caros de Vancouver.

De esas compras, 40 millones de dólares estaban respaldados por hipotecas de tres bancos canadienses: el Bank of Montreal (BMO), el CIBC o el HSBC, dijo entonces Eby.

“En mi opinión, la cuestión principal hoy es que cuando hay estudiantes que compran propiedades por valor de decenas de millones de dólares y las cambian por otras nuevas, eso debería ser una señal de alarma”, dijo.

“Y especialmente cuando se ven hipotecas sobre la propiedad, eso debería ser una bandera roja para saber cómo estos estudiantes califican para las hipotecas, de dónde viene el dinero, ¿cómo es que están jugando un papel tan importante en el mercado inmobiliario en Vancouver?”. cuestionó Eby.

Propietarios no residentes

En marzo de 2019, la Corporación Canadiense de Hipotecas y Vivienda (CMHC) publicó estadísticas sobre la propiedad extranjera en los mercados de vivienda en provincias selectas.

En Columbia Británica, el 6,2 por ciento de las propiedades tenían al menos un propietario no residente, con Vancouver a la cabeza con un 7,6 por ciento. En Ontario, el 3,3% de las viviendas tenían un propietario no residente, y en Toronto el porcentaje era del 3,8%. En Nueva Escocia, el 6,2% de las viviendas eran propiedad de un no residente, y en Halifax el porcentaje era del 4,3%.

La proporción de propietarios no residentes es mayor en los pisos en propiedad horizontal.

En Vancouver, al menos el 11,2% de los condominios son propiedad de un no residente canadiense. En Toronto, los no residentes poseen el 7,6% de todos los condominios de las áreas metropolitanas.

B.C. en 2015, y Ontario en 2016, comenzaron a gravar las viviendas compradas por no residentes. Ontario comenzó a gravar el 15 por ciento del precio de venta, y lo aumentó en 2022 al 25 por ciento.

Anteriormente, el programa electoral liberal decía que el plan con la nueva legislación era impedir que “el dinero extranjero compre una propiedad residencial no recreativa.”

El 8 de abril, el Primer Ministro Justin Trudeau dijo que el gobierno haría la vivienda más asequible mediante la imposición de “una prohibición de dos años sobre el capital extranjero que entra en Canadá para comprar bienes raíces residenciales.”

Exenciones

La legislación contiene exenciones que permiten comprar viviendas a los trabajadores extranjeros y a los estudiantes internacionales que tengan previsto residir en Canadá a largo plazo. Las exenciones se anunciaron el 21 de diciembre, dejando a los posibles compradores sólo 11 días para completar cualquier venta que pudiera estar prohibida antes del 1 de enero de 2023.

Los estudiantes internacionales pueden gastar un máximo de 500.000 dólares en una propiedad y deben haber pasado la mayor parte de los últimos cinco años en el país. Los trabajadores deben haber trabajado y presentado declaraciones de la renta en Canadá durante al menos tres de los cuatro años anteriores. Los diplomáticos, el personal consular, los extranjeros con estatuto de residente temporal y los refugiados pueden seguir adquiriendo propiedades residenciales.

La ley define “propiedad residencial” como

Una casa unifamiliar o edificio similar que contenga hasta tres unidades de vivienda, que a su vez se definen como una “unidad residencial que contiene instalaciones de cocina privadas, un baño privado y una zona de estar privada”, parte de un edificio destinada a ser poseída y utilizada como lugar de residencia. Esto incluye explícitamente, pero no se limita a, partes de casas adosadas, casas adosadas y unidades de condominios residenciales.

La ley no se aplicará a las compras de viviendas plurifamiliares de tres o más unidades ni a las propiedades recreativas, incluidas cabañas, casas de campo y casas de vacaciones. Las empresas no canadienses y las sociedades canadienses controladas por extranjeros no podrán adquirir inmuebles residenciales durante la prohibición.

Críticas

La ley establece una multa de 10.000 dólares para los no canadienses que adquieran propiedades infringiendo la legislación, y un tribunal podría ordenar la venta de la propiedad por un importe no superior al que se pagó por ella, y potencialmente inferior.

Aunque la legislación no se apoya en los agentes inmobiliarios para hacer cumplir la prohibición gubernamental, la Asociación Inmobiliaria de Columbia Británica advirtió el 4 de noviembre que la nueva ley “sí permite imponer sanciones a cualquier parte culpable de ayudar a sabiendas a un no canadiense a infringir la prohibición”.

La Asociación Canadiense del Sector Inmobiliario, en un escrito remitido el 16 de septiembre a la Asociación Canadiense de Hipotecas y Vivienda, declaró: “La prohibición de la compra de inmuebles residenciales por no canadienses puede afectar a nuestra reputación como país de acogida. Es probable que los beneficios potenciales de la prohibición sean modestos”.

El diputado Dan Albas criticó la ley en abril, cuando se anunció por primera vez. “En lugar de una prohibición real de la propiedad extranjera y de la vivienda, como proponían los conservadores, su supuesta prohibición de los compradores extranjeros es cualquier cosa menos eso”, dijo.

“Con esta política, un extranjero puede seguir comprando una vivienda. Si se separa de su cónyuge, puede comprar otra casa. Si su hijo cumple 18 años y quiere comprar la casa de enfrente, puede hacerlo. Esto no ayuda en nada a los compradores de primera vivienda. ¿Por qué la supuesta prohibición está tan llena de agujeros que es como un queso suizo?”, dijo Albas.

“En este momento, la prohibición de los liberales a los compradores extranjeros parece dirigirse más a particulares y empresas que al capital extranjero”, dijo John Pasalis, presidente de Realosophy Realty Inc. Brokerage, empresa de intermediación inmobiliaria residencial de Toronto. Sus comentarios aparecen en un artículo publicado el 20 de diciembre en el informe mensual Move Smartly de la empresa.

Pasalis afirmó: “Garantizar que los padres de los estudiantes universitarios puedan especular en el mercado inmobiliario canadiense (en nombre de sus hijos) parece ser uno de los principales argumentos de venta que promueven nuestros gobiernos a la hora de animar a los estudiantes internacionales a estudiar en Canadá.”

“La prohibición de los liberales a los compradores extranjeros es un ejercicio de teatro político y probablemente tendrá muy poco impacto en el mercado de la vivienda”, afirmó Pasalis.

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