Alemania en problemas: El fin del dinero gratuito sumerge en crisis a la construcción

Escrito por Wolf Richter

Una especie de cisne negro para el que nadie estaba listo: las tasas de interés negativas se volvieron positivas, y todo se desató en el sector del desarrollo inmobiliario.

Acabamos de regresar de vacaciones en Franconia, Alemania, donde queríamos probar las especialidades culinarias locales y diferentes cervezas, hacer un poco de senderismo y caminar mucho por las encantadoras ciudades históricas con sus edificios de madera, algunos de ellos de más de 500 años de antigüedad, castillos de piedra arenisca y magníficas catedrales.

En Alemania, los consumidores, aunque siguen gastando en experiencias, han reducido el gasto en algunos productos y ya no son capaces de compensar por sí solos la recesión de algunas de las industrias de exportación que están perdiendo negocios en China y la crisis generalizada del sector de la construcción.

A diferencia de los EEUU, la economía alemana no está siendo alimentada por el gigantesco gasto deficitario del gobierno. Los déficits están relativamente silenciados, según los estándares de EEUU.

Así que Alemania está contemplando ahora otra cuarta parte de la ligera disminución del PIB. En el segundo trimestre, el PIB tuvo un crecimiento del 0 %, después del primer trimestre del -0,1%, del cuarto trimestre de 2022 del -0,4% y del tercer trimestre de 2022 del +0,4%.

El fin del dinero libre sumerge a la industria de la construcción alemana en una “crisis”.

Lo imposible sucedió en Alemania, una especie de cisne negro para el que nadie estaba listo: las tasas de interés negativas se volvieron positivas.

En realidad, pedir dinero prestado ahora cuesta dinero. Lo que aparentemente fue un shock en una economía donde las tasas de interés negativas se percibían como la nueva normalidad. Esto se completa con un ataque masivo de inflación, incluida la inflación de los costos de construcción. Y todas las suposiciones anteriores se salieron por la ventana.

Hay innumerables proyectos de construcción por todas partes: edificios de oficinas y multifamiliares de mediana y alta altura, edificios industriales, proyectos de renovación a gran escala de edificios históricos, proyectos de expansión e intercambio de autopistas, otra construcción de carreteras, etc. Son visibles desde el tren, desde el coche y a pie.

En Nuremberg, donde pasé algún tiempo en la Ciudad Vieja, en algunos de los barrios que rodean la Ciudad Vieja y en la zona residencial periférica de Langwasser, hubo proyectos de construcción en todas partes, desde proyectos de relleno en la Ciudad Vieja hasta enormes complejos de edificios multifamiliares de mediana construcción en otras áreas.

Esto es mucho más construcción de lo que había visto durante mi última visita hace una docena de años y en mis visitas anteriores a lo largo de las décadas.

El gobierno alemán, después de abrir las compuertas a la inmigración, ha exhortado a la industria de la construcción a crear 400.000 nuevos apartamentos al año. Ese es el objetivo oficial del gobierno para hacer frente al aumento de los alquileres que se han convertido en una crisis de asequibilidad de la vivienda y que están alimentando aún más la inflación.

La construcción real está muy por debajo del objetivo del gobierno de 400.000 apartamentos, la tasa actual es de alrededor de 300.000 unidades al año. Y es probable que esto empeore en los próximos dos años, dada la crisis de la construcción.

Los apartamentos de alquiler son muy importantes en Alemania. Más de la mitad de los hogares alquilan y los alquileres se han vuelto inasequibles.

Pero los precios de las viviendas, tanto unifamiliares como condominios, están ahora en fuerte descenso, debido a una dinámica diferente: tasas hipotecarias mucho más altas, desencadenadas por el QT (quema del dinero) del BCE y los aumentos de las tasas, después del aumento de precios plurianual impulsado por la QE (creación del dinero) y las tasas negativas del BCE.

“Crisis de la industria de la construcción” era un término que seguía aflorando en la conversación y en los medios de comunicación locales.

Las tasas de interés más altas, cuando se suponía que las tasas de interés negativas eran la nueva normalidad, el aumento de la inflación de los costos de construcción, la inflación de los costos laborales, los precios más bajos de la propiedad y las dificultades para obtener financiación, han causado, digamos, complicaciones generalizadas en la industria de la construcción alemana. Y debido a los precios más bajos, los aumentos de costos no se pueden transmitir a los compradores.

En estas condiciones (la caída de los precios, el aumento de los costos de construcción, las tasas más altas y las dificultades para obtener financiación), los promotores inmobiliarios tienen grandes extensiones de tierra que no se pueden desarrollar económicamente, y que solo se pueden vender a precios mucho más bajos, si es que se pueden encontrar compradores. Y están trabajando en proyectos de construcción cuyas suposiciones económicas fueron eliminadas por las tasas de interés más altas y la caída de los precios de la propiedad. Todos estos factores están llevando a problemas de liquidez e insolvencia.

Desde julio, ha habido una serie de declaraciones de insolvencia y quiebra por parte de los principales promotores inmobiliarios, que incluyen:

• Gerch Group, un promotor inmobiliario con sede en Duesseldorf con 4.000 millones de euros en proyectos de construcción;

• Socio de desarrollo, un promotor inmobiliario con sede en Duesseldorf, que se especializa en la construcción de oficinas;

• Euroboden, un promotor inmobiliario con sede en Múnich, con grandes proyectos en todo el país, después de que las ventas de propiedades de emergencia fracasaran;

• Project Immobilien Group, con unos 60 grandes proyectos en toda Alemania;

• Centrum Group, que culpó a un “triángulo tóxico” de tasas de interés más altas, aumentos de costos y inversión estancada.

La mayor empresa alemana de propiedades residenciales, Vonovia, anotó sus propiedades en 4.400 millones de euros, culpando de la caída del valor al aumento de los costos de construcción, las tasas de interés más altas, las dificultades para obtener financiación y la creciente brecha entre las expectativas de precios de los compradores y los vendedores, todo lo cual está causando que la actividad de transacción se desplome.

Advirtió que los nuevos desarrollos de construcción son “apenas viables”. En enero, había anunciado que no iniciaría ningún proyecto nuevo en 2023, culpando a la inflación de los costos de construcción y las tasas de interés.

Dada la crisis, los permisos de construcción se han desplomado un 35 % desde los niveles de finales de 2021 hasta el nivel más bajo desde 2012, sobre una base estacional, según la agencia estadística alemana Destatis, un presagio de la actividad de la industria por venir.

Nadie necesita más torres de oficinas, ya que el trabajo desde casa, al menos sobre una base híbrida, se ha arraigado en Alemania, al igual que en los EEUU. Y nadie necesita más espacios comerciales, con el comercio electrónico que se hace cargo del comercio minorista físico, excepto en algunos segmentos, como comestibles, gasolina y servicios como restaurantes, peluquerías, salones de uñas, etc., al igual que en los EEUU. Y ese es el precio que se pagará por los cambios estructurales en la economía.

Pero la construcción multifamiliar es crucial en Alemania para hacer frente al aumento de los alquileres y a la crisis de asequibilidad. Y las condiciones para desarrollar propiedades residenciales se han vuelto muy difíciles.

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