El mayor temor económico actual es que millones de personas, especialmente las generaciones Z y Alfa, hayan quedado prácticamente excluidas del mercado inmobiliario de por vida. Comprar una casa se ha vuelto casi imposible en la mayor parte del mundo occidental. Quienes sí compran lo hacen solos, priorizando ahorro y propiedad sobre el matrimonio.
Por Brandon Smith
Este es un tema para otro artículo, pero representa una inversión en el comportamiento tradicional del consumidor: un cambio radical que debe examinarse porque refleja luchas sociales y económicas más profundas subyacentes.
Esta lucha no solo ocurre en Estados Unidos; en todo el mundo occidental, desde Australia hasta Canadá y la mayor parte de Europa, la gente enfrenta la peor inflación de precios de vivienda en décadas y se esfuerza por encontrar formas de adaptarse.
Dicho esto, al igual que en la física, las reglas del movimiento siguen aplicándose a los mercados independientemente de la intervención del gobierno o de los bancos centrales. Lo que sube debe inevitablemente bajar. Ha habido un desarrollo interesante en el último año, específicamente del lado de los vendedores en la ecuación de la vivienda, y señala grandes cambios a corto plazo.
Debido a la pandemia, el pánico por el relocalización, los estímulos por el Covid y los compradores corporativos, los precios se dispararon en todos los niveles y el costo promedio de una vivienda aumentó un 50% o más entre 2019 y 2024.
Gran parte de estas compras involucraron a personas que intentaban escapar de los mandatos draconianos de los estados azules, pero también hubo muchos especuladores que intentaban jugar al mercado y ganar dinero rápido esperando que los precios siguieran subiendo. En cambio, la demanda se ha desplomado y hay pocos compradores para absorber la oferta.
Las búsquedas en Google de “no puedo vender mi casa” alcanzaron un máximo histórico el mes pasado, superando el pico de la crisis de 2008. Las ventas de viviendas han caído un 32% desde 2020 hasta 2026, mientras que la oferta se ha disparado. Los agentes inmobiliarios han advertido de una desaceleración masiva, y muchos vendedores se niegan a leer la situación y bajar los precios mientras luchan por encontrar compradores interesados.
La razón del impasse y del mercado congelado se debe en gran medida a la deuda. En 2008, el colapso fue causado por préstamos hipotecarios fáciles a personas que no tenían ingresos suficientes para cubrir los costos de hipotecas de tasa ajustable (ARM) que aumentaban las tasas de interés con el tiempo. Millones de viviendas se vendieron a personas que no tenían ingresos para comprarlas y todas incumplieron al mismo tiempo, derrumbando el sistema y los derivados vinculados a él.
Hoy, millones de propietarios están atrapados en tasas hipotecarias ultrabajas de años anteriores. Vender significaría renunciar a un préstamo al 3% y reemplazarlo por uno cercano al 6,5%. Por eso no venden.
Además, demasiados propietarios compraron en el pico de la fiebre pandémica y en el pico de los precios. Ahora están atrapados intentando vender casas de 250.000 dólares por 600.000 dólares, y casas de 500.000 dólares por más de un millón. Vender con un gran descuento sería esencialmente lo mismo que acumular aún más deuda.
El problema es que NADIE quiere comprar una casa por 600.000 dólares sabiendo que solo valdrá 250.000 dólares en unos pocos años. Al final, los especuladores son los que se quedan con el muerto y solo quedan dos opciones: poner sus viviendas sobrantes en el mercado de alquiler o recortar drásticamente los precios y asumir la pérdida. Creo que esto empezará a ocurrir de forma acelerada en el próximo año, incluso si hay una intervención del gobierno o del banco central.
El estímulo inflacionario no va a salvar el mercado inmobiliario esta vez.
Esto significa pérdidas considerables en el valor de la vivienda y en el patrimonio neto de la población, por no hablar de una fuerte disminución de los préstamos hipotecarios y de la liquidez crediticia. Menos acceso al crédito significa una desaceleración del consumo. En el caso de los compradores corporativos y los bancos, un paquete de estímulos podría protegerlos, pero no a los ciudadanos promedio.
Donde no hay liquidez, hay un colapso. Por ahora el dinero parece moverse a buen ritmo, pero esto se concentra principalmente en el mercado de valores, que no es representativo de una economía estable. Las acciones no son un indicador adelantado de crisis; siempre llegan tarde a la fiesta. Por extensión, las acciones no van a señalar un futuro colapso inmobiliario, ni van a detectar la estrangulación de compradores que está ocurriendo en este momento.
¿Se puede gestionar este eventual desplome? Sí, hasta cierto punto, pero no a nivel global, solo a nivel nacional. Y aun así no cambiará el resultado final, que es pérdidas concretas de liquidez y un pico en la deuda.
Para las personas que esperan comprar una vivienda esto podría ser una buena noticia. Recortes de precios del 30% al 50% son posibles y están muy atrasados. Dicho esto, los compradores probablemente esperarán a que pase la tormenta hasta que crean que los precios han tocado fondo. Mientras tanto, existe el peligro de un riesgo sistémico post-colapso para las bolsas y los mercados de crédito. Los inversores buscarán una alternativa segura.
Esto nos lleva a una tendencia que se ha venido desarrollando en los últimos dos años y que no habíamos visto desde el colapso de 2008-2012. Ese colapso coincidió con un aumento histórico del oro y la plata, y el mismo patrón está surgiendo de nuevo. Durante períodos breves de incertidumbre elevada, la propiedad podría dejar de representar un lugar seguro donde la gente aparque su dinero. Cuando los mercados entran en pánico y otros activos duros caen, los metales preciosos se convierten en la inversión de referencia.
A pesar de las fuertes fluctuaciones de los últimos meses, el oro sigue subiendo un 270% desde 2019 y es probable que continúe subiendo incluso cuando los mercados inmobiliarios caigan. La razón es sencilla: la deuda de los consumidores ha seguido creciendo a pesar de las intervenciones de los bancos centrales y del aumento de las tasas de interés. Estas medidas supuestamente buscaban reducir el endeudamiento de los consumidores, pero no ocurrió.
Y, a medida que crece la deuda, los valores de los metales preciosos inevitablemente suben (la inflación a través del estímulo no necesita estar presente, pero normalmente lo está).
La deuda hipotecaria de EEUU ha aumentado un 38% desde 2019. La deuda de tarjetas de crédito de los consumidores estadounidenses ha subido un 35% desde 2019. La deuda nacional de EE.UU. ha aumentado un 71% desde 2019. La propiedad solía ofrecer un refugio seguro en mercados expuestos a la deuda, pero eso está terminando.
Quedan muy pocos lugares seguros en este entorno. SI los mercados de valores sufren un golpe (como probablemente ocurrirá), los metales preciosos son uno de los últimos bastiones de seguridad.
Definitivamente existe una tendencia de correlación que parece repetir la crisis de 2008-2012. Cada vez que los precios de la vivienda en EE.UU. caen o se desaceleran bruscamente, los precios del oro y la plata suelen subir.
Como se ha señalado, no solo EEUU enfrenta un colapso inmobiliario. Los informes sugieren que las condiciones son incluso peores en Canadá, Australia, el Reino Unido y la mayor parte de Europa. En Canadá, por ejemplo, izquierdistas de EE.UU. se mudaron en busca de una residencia alternativa para “huir del régimen de Trump”, solo para regresar arrastrándose en la desesperación tras enfrentarse a costos de vivienda sin precedentes.
En el Reino Unido, la vivienda para personas con ingresos medianos prácticamente no existe, incluso si quieren alquilar. En Australia, el precio medio de una vivienda ronda los 700.000 dólares (en EEUU el precio medio es de 415.000 dólares).
Realmente no hay escapatoria a esta tendencia a menos que se quiera vivir en un país del Tercer Mundo. E irónicamente, esa gente no está muy contenta de ver a occidentales mudándose a sus patios traseros en este momento.
Además de las condiciones inflacionarias para los compradores de viviendas, está la invasión masiva de migrantes ilegales al Occidente en la última década, que ha consumido los mercados de alquiler y ha impulsado aún más los precios. Las deportaciones podrían aliviar algo de la presión, pero también actuarán como catalizador para acelerar la depreciación de la vivienda. Para los propietarios, se debe esperar una pérdida sustancial de patrimonio.
Al final, el dolor es necesario; algo tiene que ceder. Se necesita una reconciliación de la deuda y la economía debe tomar su medicina (un evento deflacionario). Actualmente, las compras se han estabilizado tras años de caída, pero todavía falta mucho para que la demanda y la oferta se equilibren.
Es dudoso que los bancos centrales, construidos enteramente sobre el intervencionismo keynesiano, permitan que esto ocurra sin interferir. Eventualmente intervendrán con más estímulos, lo que, nuevamente, significará valores del oro y la plata cada vez más altos.
Por ahora, la jugada inteligente para las personas que buscan comprar una propiedad (o proteger sus ahorros) es alquilar hasta que este proceso se desarrolle, e invertir quizás en metales preciosos mientras tanto como cobertura.
Los propietarios también deberían considerar invertir una parte de sus ahorros en metales preciosos para compensar las pérdidas causadas por la caída de los valores de la propiedad. El statu quo está maduro para un terremoto.
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